Slik lager du lønnsom hybel for utleie

Slik lager du lønnsom hybel for utleie

GJØR DET INNBYDENDE: En hyggelig utleiebolig gir deg flere leietakere å velge mellom. (Foto: Henrik Björnsson)

Lag hybelen så fin at hybelboeren, og kaninene hennes, ikke bare flytter inn – men også blir boende.

Tekst:

Publisert:

Oppdatert:
02.11.2007 kl 09:05

Renteøkningene har lagt press på familieøkonomien. Både for boligkjøperne, og for dem som allerede sitter med lån opp til halsen, har det blitt litt trangere. Trangere kan det også bli i selve huset hvis du lager en hybel, men det kan likevel være verdt det. Et langvarig utleieforhold, med en pålitelig hybelboer – med eller uten hybelkaniner – betyr lettjente penger på sikt. Men først må du gjøre hybelhjemmeleksen. Vi har brukt den nye publikasjonen fra Sintef Byggforsk, "Ekstra bolig i huset", som rettleder – sammen med gode tips fra Huseierens Landsforbund.

Markedspris

Begynn med å kartlegge markedet.

– Du kan søke etter lignende boenheter på finn.no og tinde.no. Du kan også bruke lokalavisa, eller finne oppslag i butikken og på studiesteder i nærheten, råder utredningssjef Dag Refling i Huseiernes Landforbund. Ifølge Refling kan det lønne seg å legge seg litt under absolutt makismalpris.

– Da får du flere gode leietakere å velge i, og risikoen for unødvendig slitasje på boligen blir mindre. Gjennomsnittspris i Norge er 4442 kroner i måneden for en toroms med egen inngang og bac/wc (selvstendig boenhet). Hybelpriser registreres ikke som egen kategori.

– De to forholdene som betyr mest for prisen, er størrelse og beliggenhet. En hybel med riktig beliggenhet kan iblant være rimligere enn en toroms selvstendig boenhet i et mindre sentralt strøk, sier Randi Johannesen, seniorrådgiver i SSB og ansvarlig for Leiemarkedsundersøkelsen.

Lover og regler

Kjedelig, men nødvendig dersom du vil gjøre dette på en trygg og korrekt måte. På lovdata.no ligger alle lover og forskrifter. I Plan- og bygningsloven finner du myndighetenes krav til byggverk. Les den tilhørende "teknisk forskrift", som gjelder boliger spesielt. Les også Lov om eierseksjoner og Husleieloven. Kunnskap om arealkrav, fuktsikring, brannsikring og inneklima er blant de viktigste områdene for hybelhaien. Skal du lage selvstendig boenhet er det søknadsplikt, hvis du lager hybel er det ingen søknadsplikt. Deretter kan du bestemme deg for møblert, delvis møblert eller umøblert utleie.

– Med den nye husleieloven er det ikke lenger noen juridiske forskjeller på møblert og umøblert. Velg det som virker mest praktisk for deg og leietakeren, tipser Refling.

Kontrakt kan du finne på nettet. Søk på "leiekontrakt". Velg fortrinnsvis en tidsavgrenset kontrakt som fornyes ved behov.

Gjør noe selvJo mer du kan gjøre selv, desto mindre trenger du i startkapital. Overflatebehandling er mest nærliggende som egeninnsats. Oppsetting av skillevegger er et greit prosjekt for den nevenyttige. Bygging av nytt gulv, og montering av dampsperre/isolasjon i tak og vegger, kan kreve litt erfaring. Det samme gjelder flislegging og montering av større, faste innredninger. Visse ting må du uansett bruke fagfolk til: Nye åpninger i tak og vegger, innsetting av vinduer, bygging av ark, endringer i bærekonstruksjoner, påstrykningsmembran og fall mot sluk i våtrom, endring eller utvidelse av det faste rørsystemet. Elektrikerarbeid på husets faste installasjoner må du overlate til en elektriker. Kontrakt som du bruker med håndverkerne kan lastes ned fra Husbanken.no.

Plassdisponering

En hyggelig uteplass, og et praktisk atkomstområde, er et stort pluss. Hvis utleiedelen har utgang direkte til hagen, vil et skjermet område (bruk gjerde/uthus/beplantning) bidra til å skaffe deg en fornøyd og solbrun hybelboer.

Innendørs kan høyden under taket by på problemer der man ønsker å innrede kjellerhybel. Løsningen er nok dessverre ikke å skaffe seg korte hybelboere. Byggereglene krever minimum 2,20 meter romhøyde, men det er anbefalt å ha minst 2,40 meter. Å pigge opp kjellergulvet er en vanlig løsning der grunnforholdene tillater det. Tynneste form for isolasjon og varmekabler er andre triks for å stjele minst mulig av høyden. Husk at etasjeskiller som må lydisoleres, kan bety at takhøyden blir lavere. Romvolum skal være minst 15 kubikkmeter for henholdsvis stue, soverom og kjøkken, det vil si en grunnflate per rom på 6,25 meter dersom man holde seg til 2,40 meters takhøyde. Tilfredsstillende dagslys er et annet krav. Iblant kan det bety at du må sette inn større vinduer, andre ganger holder det å lage større åpning mot tilstøtende rom. Glass i inngangsdøren kan gjøre en hybel i underetasjen triveligere.

Innred smart"Compact living" er et moderne bergrep med absolutt relevans i hybelsammenheng. Her gjelder det å utnytte hver liten kvadratmeter etter beste evne. En såkalt skittensone i entreen bør man unne seg, med en naturlig avgrensning til rommene innenfor. I stua er plass for sofagruppe, oppbevaringsmøbel og passasje et minimum. Velg ett større oppbevaringsmøbel framfor flere små. På kjøkkenet, eller i kjøkkenkroken, bør det være minst 0,8 meter arbeidsbenk, og plass for kjøleskap, komfyr og gjerne oppvaskmaskin. På soverommet er det behov for klesskap med 1,2 meter bredde per sengeplass. Et arbeidsbord kan også med fordel plasseres her. Hvis boenheten har åpne løsninger, er flyttbare romdelere fint, for eksempel reoler på hjul, skjermvegger eller et solid nedtrekksgardin. Hybel trenger ikke eget bad, men en selvstendig boenhet skal ha det. Kravene til våtrom finnes i teknisk forskrift. Også når det gjelder brannsikring er kravene strengere ved selvstendig boenhet enn ved hybel. I tillegg var det dette med kaninene. De tilhører i prinsippet hybelen, men skal likevel være observert i selvstendige boenheter. Dette er imidlertid ikke noe man kan lese seg til i Sintef Byggforsks veileder, men må erfare i eget liv.

Annonse
Se bildet større

COMPACT LIVING: Hver kvadratmeter må utnyttes smartest mulig på små hybler. (Foto: APB)

Se bildet større

MANGE KJELLERMENNESKER: Huseiernes Landsforbund anslår at 20 prosent av befolkningen bor i leid bolig, og at 70 prosent av disse igjen bor i sokkel-/kjellerleiligheter. (Foto: Henrik Björnsson)

Annonse
Annonse
Annonse
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!