Unik, grønn eiendom til salgs, men uklart hvordan den kan brukes

Unik, grønn eiendom til salgs, men uklart hvordan den kan brukes

Villa Fjeldet i Ullevålsveien, med en parktomt på nesten seks mål. FOTO: HANNE BRULAND

40 millioner for den unike eiendommen på nærmere seks mål på Ullevål er ikke mye, ifølge megleren. – Hadde reguleringen vært avklart kunne man lett satt et ettall foran firetallet, sier hun. Utvikler viste interesse selv før eiendommen ble lagt ut for salg.

Tekst:

Publisert:

Oppdatert:
12.09.2016 kl 09:46

ULLEVÅL: – Jeg har hatt svært mange henvendelser etter at eiendommen ble lagt ut på Finn, både fra enkeltpersoner og profesjonelle aktører, sier eiendomsmegler Cecilie Beckmann i Eie.

Eiendommen hun snakker om ligger i Ullevålsveien 116, og er på nesten seks mål. Dronebildene fra prospektet viser et stort grøntanlegg godt skjermet fra Kirkeveien, ved hjelp av tett vegetasjon. Eiendommens omfang er derfor trolig ukjent for de fleste som passerer.

Se bildet større

Ullevålsveien 116 ligger idyllisk til mellom Kirkeveien (nærmest), Sogsveien, og Vestre Aker kirke. Ullevål sykehus ses i bakgrunnen. FOTO: EVEN SCHJENKEN - EvenFoto.no

Bygningsmasse med vedlikeholdsetterslep

– En privat park midt i Oslo sentrum. Det må jo være ganske unikt?

– Ja, det er helt unikt. Veldig mange er nysgjerrige på en eiendom med et så stort grøntområde midt i byen, sier Beckmann.

Eiendommen ligger mellom Kirkeveien, Sognsveien og Vestre Aker kirke, med innkjørsel fra blindvei mot gravlunden.

Boligmassen har et bruttoareal på over 600 kvadratmeter, og omfatter et hovedhus i sveitserstil, trolig fra 1886, med to boenheter, samt en frittliggende enebolig, ifølge salgsoppgaven. Bygningsmassen oppgis å ha et stort vedlikeholdsetterslep og å være i svært dårlig forfatning.

Eiendommen er oppført på Gul liste, som er Byantikvarens registrering av eiendomsmasse som ifølge antikvaren har verneinteresse. Å være oppført på Gul liste gir imidlertid ingen automatisk vern eller fredning, men byggesaker som berører eiendommen sendes til Byantikvaren for rådgivende uttalelse.

Eiendommen har fram til nå vært i bruk som privatboliger, og delvis utleid. Den har vært eid av samme slekt siden den ble bebygd i slutten av 1880-årene, går det frem av dokumentasjon hos Plan- og bygningsetaten.

LES OGSÅ: Boligprisene stiger mest i Nordre Aker – Her er boligene som går millioner over prisantydning

Regulert til friområde

Gjeldene regulering for eiendommen er friområde. Det blir i brev fra selgers advokat, vedlagt salgsoppgaven, reist tvil om denne reguleringen er korrekt.

Eiendommen var nemlig fram til midten av 1970-tallet regulert til bolig, og var markert som dette i Oslo kommunes regulerings- og plankart, står det i Finn-annonsen.

Om reguleringen står det videre:

«I 1977 ble planstatus endret i kommunens kartgrunnlag, og ble markert som friområde (selv om eiendommen var i full bruk som bolig, slik den alltid har vært), noe som synes å ha skjedd uten at eierne ble involvert. Det foreligger korrespondanse om dette, med en helhetlig argumentasjon som tilsier at eiendommen har potensial for boligutvikling».

Det opplyses videre at en ny eier vil «ha rett til å fremme planforslag, og forøvrig videreføre argumentasjonen overfor kommunen, med tanke på å få tillatelse til den bruken av eiendommen som måtte være aktuell.»

Se bildet større

Innkjørsel fra blindvei mot Vestre Aker kirke. Eiendommen består, ved siden av sveitservillaen med to boenheter, av en sparat enebolig (t.v.). FOTO: HANNE BRULAND

– Egnet til noe fortetting

I følge brevet fra selgers advokat er tomten egnet til noe fortetting, både på grunn av størrelse og beliggenhet med nærhet til offentlig kommunikasjon. Det pekes videre på at eiendommens grønne kvaliteter er en viktig del av dens verdi, men at den på grunn av topografien ikke er egnet til park.

«Det er uklart for eierne i hvilken grad en viss utvikling av eiendommen behøver å komme i veien for en bevaring av et grønt miljø slik det er i dag. Eierne tror at nettopp eiendommens preg av "grønn oase" i et ellers sterkt gate- og trafikkpreget område vil være et moment som eventuelle kjøpere vil være opptatt av å beholde – at dette nettopp er en vesentlig del av eiendommens verdi» står det i brevet.

Stor boliginteresse for Ullevål-området

Se bildet større

Godt skjult på høyden bak trærne i krysset Sognsveien/Kirkeveien, ligger den unike grønteiendommen. FOTO: KARL ANDREAS KJELSTRUP

Nordre Aker Budstikke har også skrevet om at Ullevål sykehus-tomta regnes som et av Oslos mest attraktive boligområder, etter at Helse Sør-Øst vedtok at de ønsker å samle Oslo Universitetssykehus på Gaustad.

Den store interessen eiendomsmegler Cecilie Beckmann har opplevd for eiendommen i Ullevålsalleen 116, også fra profesjonelle aktører, kan tyde på at mange ser potensiale for nye boliger også på høydedraget, som er nabo til sykehuset.

– Gitt denne interessen, virker ikke prisantydningen på 40 millioner for eiendommen i Ullevålsveien å være veldig høy?

– Det er den ikke. Hvis eiendommen ikke hadde vært regulert til friområde, men bolig, kunne vi lett ha satt et ettall foran firetallet. Ikke minst om vi tar behovet for nye boliger i Oslo i betraktning. Mye har endret seg siden friområdereguleringen i 1977, sier Beckmann.

LES OGSÅ: Enebolig solgt for 19 millioner på Tåsen.

Utvikler ønsket omregulering

Fra Plan- og bygningsetatens saksinnsyn går det frem at et eiendomsutviklingsselskap og arkitektkontor allerede i juni kontaktet etaten med spørsmål om eiendommen i Ullevålsveien 116 kunne omreguleres til bolig i fremtiden, og hvilken utnyttelsesgrad som eventuelt kan påregnes.

Til dette svarer PBE i eget brev at de ikke anser planområdet som egnet til boligformål, blant annet på grunn av reguleringen som friområde, listeførte vernehensyn og at området er støyutsatt.

I det omtalte brevet fra eiers advokat, som ligger ved salgsoppgaven, påpekes det at henvendelsen fra eiendomsutvikleren og arkitektkontoret kom «uten fullmakt og samtykke fra eierne og megleren.»

Nordre Aker Budstikke har vært i kontakt med eiendomsselskapet, som opplyser at de henvendte seg til PBE i juni etter en forespørsel om eventuelt kjøp og utvikling av Ullevålsveien 116. De ønsket å avklare forhold rundt eiendommen før et eventuelt bud, og peker på at informasjon om regulering og heftelser er offentlige opplysninger.

LES OGSÅ: Hva skal bygges i nabolaget ditt? Slik får du full oversikt

PBE: Friområde i lang tid

Avisen har også bedt etaten om en forklaring på hvordan eiendommen kunne omreguleres til friområde fra bolig på 70-tallet, uten at eierne ble varslet. Og hvordan de forholder seg til selgers syn på mulighet for fortetting.

Til dette svarer kommunikasjonsrådgiver Atle Jan Larsen at andre plankart viser at eiendommen har vært definert som friområde/park også før 1973.

– Planområdet har vært friområde langt tilbake i tid. I Harald Hals generalplan fra 1929 var den allerede avsatt som grønt, og dette er videreført i kommuneplanen 2015, sier Larsen.

En eventuell omregulering til boligutviking sier han vil være et politisk spørsmål.

– Hvilke rettigheter har grunneier når eiendommen hans har fått status som friområde?

– Dagens bruk til bolig kan videreføres uavhengig av reguleringsformål, svarer Larsen.

Se bildet større

Villa "Fjeldet", fotografert i 1940. FOTO: HOLLAND, FRITZ/OSLO MUSEUM

«Villa Fjeldet»

Bolighuset i Ullevålsalleen 116, nedenfor Vestre Aker kirke og mot Kirkeveien, er bygget i sveitserstil og har navnet «Fjeldet», eller «Fjellet». Sogn kultur- og historielag oppgir at det er bygget i 1885, av fabrikkeier Hans Christian Gregersen. Senere har blant andre sogneprest Thore Godal bodd i huset.

Vestre Aker kirke fylte 160 år i fjor. Les om historien til kirken, og området "Kalvehaugen", her!

MER OM EIENDOM I NORDRE AKER:

Meld deg på Nordre Aker Budstikkes nyhetsbrev!

Hold deg oppdatert ved å melde deg på vårt gratis nyhetsbrev som kommer rett i innboksen din hver torsdag!
Leser du på mobil? Meld deg på ved å sende e-post!

Annonse
Annonse
Annonse
Annonse
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!